A integralização de cotas sociais por meio de dação de imóvel e a percepção dos aluguéis deste bem

A possibilidade jurídica de que os frutos de um imóvel, utilizado na integralização de cotas sociais em uma Holding Familiar, por exemplo, possam ser percebidos, mediante prazo determinado, pelos antigos proprietários do referido bem e não diretamente pela sociedade limitada constituída para administrar o patrimônio em questão que merece análise acurada. A matéria é relevante devido ao fato de que o conjunto de bens que compõe o patrimônio originário de cada sócio, possivelmente, já tinha uma destinação específica antes da constituição da empresa familiar, sendo justificável a utilização de mecanismos jurídicos disponíveis na legislação civil para mitigar a perda de renda, muitas vezes essencial a manutenção dos sócios da nova sociedade limitada constituída.

A discussão aqui gira em torno de uma das faculdades do direito de propriedade, denominada jus fruendi, ou seja, o direito de obter os seus frutos, mais especificamente os aluguéis deste bem. Isto é, caso o imóvel passe a integrar a propriedade de sociedade limitada, a qual é Holding Familiar, criada para administrar o patrimônio familiar comum, nada mais justo que tal fato não ocasione prejuízo financeiro para aqueles que contribuíram com o imóvel para formação do capital social. No entanto, essa questão pode ser solucionada com base no direito obrigacional, utilizando-se de previsão no contrato social ou mesmo pacto entre os sócios, no que diz respeito à percepção dos alugueres durante o contrato de locação em curso.

Evidentemente, na hipótese em questão, está sendo proposta uma solução viável a termo certo, ou seja, enquanto perdurar a locação ajustada com os antigos proprietários e sócios atuais da limitada. Isso dependerá da forma como o referido imóvel for lançado no patrimônio da Holding Familiar, mas, principalmente, do consenso entre os sócios e pacto acessório estabelecido entre estes. Note-se que se trata aqui de proveito econômico, o qual pode ser destinado até mesmo a pessoa diversa dos sócios, dependendo do tipo de atividade operacional e dos objetivos da sociedade limitada, pois se trata aqui de domínio atribuído à pessoa jurídica. O contrato de constituição da sociedade pode estabelecer regras específicas quanto à percepção de alugueres.

Além disso, é oportuno destacar que o recebimento dos aluguéis precitados decorre de dois fatores principais. Em primeiro lugar, os sócios podem estabelecer a destinação dos aluguéis advindos do imóvel por meio de um pacto específico, fundamentado na autonomia privada, seja anterior ou concomitante à constituição da sociedade limitada. Por fim, a locação é um contrato de execução continuada, o que permite a percepção dos aluguéis até a resolução deste. Portanto, o locador original pode manter-se recebendo os locativos até a resolução da locação, desde que haja autorização expressa neste sentido da maioria dos sócios.

A questão suscitada está vinculada à necessidade do sócio que contribuiu para formação do capital de determinada empresa com a entrega de seus bens pessoais, com o intuito de manter a renda gerada por esses imóveis. Não se trata propriamente de planejamento tributário, levando em consideração que a tributação como pessoa física é menor do que a de pessoa jurídica nesta hipótese, a qual tem por objetivos a compra e venda e prestação de serviços relativos a imóveis próprios, excluindo-se a locação. Neste caso, a situação jurídica é distinta, estabelecendo a percepção dos frutos para o sócio que realiza transferência patrimonial, muitas vezes de grande monta, a fim de que este continue a perceber aluguéis que compõe a sua necessidade de sustento, não se trata de planejamento tributário visando exclusivamente a redução de impostos decorrentes da locação do bem que passou a integrar o patrimônio da empresa.

Desta forma, a matéria discutida aqui é complexa, a qual suscita uma série de questionamentos, tanto no campo do direito obrigacional quanto no direito empresarial, como também na seara do direito tributário. A realização do contrato de constituição de uma sociedade limitada, como na hipótese aventada, bem como de pacto acessório no que diz respeito à percepção dos frutos de um imóvel utilizado para a integralização da cota social, é uma questão que requer conhecimento em diversas áreas do direito. É necessário que uma solução razoável, em consonância com a necessidade de determinado sócio, não se transforme num óbice tributário ou pesada taxação.

O escritório Canto & Eidelvein Advogados está à disposição para esclarecer dúvidas relacionadas à esta notícia e a qualquer assunto relacionado à área.

Jorge do Canto

Advogado e sócio do escritório Canto & Eidelvein Advogados, especialista em Direito Empresarial.